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北京物业管理需求增大,管理水平急需跨越式提高

2014-08-29 20:02:48 责任编辑:dgwy 来源:


  最近,有关机构对北京人渴望什么样的社区规划及物业管理进行了一次调查,被调查者中有38.1%的人认为可承受的最高物管费为每平方米每月2元,希望得到的物管服务则包括24小时保安、定点班车、接送孩子等,可见北京人对物管企业的要求不低。此外物管企业实行资质等级评定、物管项目实行公开招投标制等使得“现在的市场不好做”便成了物业公司老总们的一个“共识”。

  在不好做的情况下,北京物管市场竞争会呈何种态势?各家物管企业如何使自己的服务被业主认可?

  市场需求增大为物管企业提供机遇

  北京均豪物业公司总经理于庆新认为,目前北京物管市场呈现四大特点:首先是随着开发商品牌意识的提高和业务细化的需要将逐步丢弃“自建自管”的观念,把项目交给专业物管公司;其次是国企改制逐渐使房管所脱离政府部门,成为自负盈亏的企业实体;第三是现在物管项目开始实行招标,不称职的物管企业会被业主炒掉,由新的“管家”取而代之;第四是行政事业单位的后勤服务社会化为物管企业的发展提供了难得的机会。

  清华大学房地产研究所副所长季如进也认为,除现有住宅小区必须进行物业管理外,伴随着政府机构的体制转轨和企事业单位的改制,政府机关、学校、医院等单位的后勤服务已逐渐社会化,物业管理的客观需求已经产生,而且会越来越多,万科物业负责建设部机关大院的物业管理和莲花物业负责国家计委生活区的物业管理已经说明了这一点。

  物管市场目前存在哪些问题

  物业管理在实际工作中,其市场现状难以令人满意,主要表现形式有四个方面:1.投诉率高,据有关资料统计,2004年全国物业管理和商品房投诉与2003年相比增加45.3%。2.缺乏规范,投诉的意见主要集中在对物业管理公司以老大身份自居、管理水平低、服务不到位、收费过高等方面。3.有市无场,与市场巨大需求潜力形成强烈反差的是,物业管理市场结构不全,交易体系不完善。4.运作困难,一方面有实力的物业管理企业难以找到项目,只能在原经营规模上艰难支持;另一方面需求方想聘用自己满意的物业管理公司却无门路,更谈不上选择。

  中海物业北京公司的总经理耿万岭认为物管具体政策可操作性较差和从业人员专业化程度不够是物管市场存在的两大问题。谈到人员素质问题,他认为现在的物管人员上岗培训时间太短,这样不利于从业人员专业化程度的提高。而从业人员素质的确是影响物管企业发展的因素之一,目前执行的物管培训是有作用的,但今后还应逐步加强物管从业人员的在岗培训。

  明年的物管市场竞争如何体现

  面对竞争物管公司开始各谋对策。北京物管市场竞争虽然还未达到白热化的程度,但各家物管企业已明显感到了生存压力。一些物管公司已经开始调整自己的经营策略,表现出功能上互相补充、业务上相互渗透的趋势。

  “有钱赚就应该做”是企业生存的一个基本原则,但市场有利润空间不意味着市场运作进入了良性循环。耿万岭认为,北京明年的市场竞争会更激烈,物管公司的分化组合也会逐步加大。随着几年来商品房的热销,物管企业竞争的焦点会在物管费上得到体现,谁能合理收费、优质优价,谁就可能占领市场。

  企业发展的客观要求是走规模化道路。他预测,破产与兼并将是今后物管市场的主旋律。目前北京市各类物管企业的发展水平差异较大,随着市场的逐步规范,会导致两种情况的产生:一是经营规模小、服务水平差、信誉低的物管公司因不能适应市场变化,最终破产倒闭;二是这些公司被实力较强、具有专业服务水平的物管企业兼并。

  “规范物业管理市场运作的《物业管理条例》已出台一段时间,随着执法力度的加强,物管企业的竞争会从无序逐渐变成有序,明年的物业管理市场将是大发展前的调整期,不论是外资企业还是外地公司,要想真正立足北京物管市场,首先做的就是树立自己的品牌形象,拿出优秀的作品来。”耿万岭说。

  现有的物业管理水平需要跨越式提高

  北京房地产协会有关人士认为,现有的物业管理水平需要跨越式提高,提高水平的对策可注重以下三个方面:

  首先应不断加强对市场主体的培育与建设。从供应来看,物业管理现在虽已逐渐从房地产开发环节中脱离出来,但在培育市场主体还有欠火候;而培育市场主体不但有利于市场行为的规范,而且有利于培育和发展大中型物业管理企业和公司。

  从物业管理市场的需方来说,凡符合条件的社区都要成立业主管理委员会,但真正成立了业主管理委员会的目前仍然不太多。建议有关部门抓紧这一工作的实施。

  其次,应不断发展和完善市场介体。市场介体建设主要应从以下方面入手:

  成立为交易服务的中介组织,例如,经纪公司、交易所,形成有形的物业管理市场。要制订交易的规则和方式,规定市场准入原则和方式,规定市场准入原则,招投标程序,引入竞争原则;成立经纪公司,建立市场供需双方的档案材料,发布供求信息,主持招投标过程,进行合同的签订、解除;由政府有关部门出面,成立交易所,由经纪公司集中挂牌交易。

  成立自律性中介组织——物业管理行业协会。协会应对物业管理企业进行立法治市、依法操作的教育,规范企业市场行为,对企业与城市各专业管理部门的关系进行协调,维护企业正当权益。同时收集反映业主的看法,倾听企业的呼声,向政府提供牵涉社会发展与政策重大关系方面的专业意见。

  成立规范服务监督的中介组织,例如价格审批机关和仲裁机构。物业管理服务费的价格是物业管理的一个敏感问题。如果物业管理服务费的价格不是由供需双方协商同意,并经政府价格部门审核认定,那么,由价格引发的纠纷将导致以后收费困难。

  物业管理公司与业主经常发生纠纷,究其原因,大多数是由于物业管理公司对物业管理中的法律关系不清楚或许多业主不知道自己拥有哪些权利,因此,设立仲裁机构,除了规范监督企业和业主,理顺双方的各种法律关系外,还应对社区内的纠纷和矛盾进行仲裁决定。

  最后,应不断扩大市场容量,积极引导消费升级。物业管理市场需求群体的构成单位是社区,而涵盖社区住户的所有消费需求构成了物业管理的服务体系。目前,我们比较注意一般家居、卫生医疗、生活(包括文化、娱乐)方面的服务,这还远远不够,还应关注发展信息、金融、社会保障、保险、科技等方面的特殊服务。一般来说,当人们购买了商品房后,消费目标已转向潜在的购买需求,这种潜在的需求将变为现实的购买力。因此,全面刺激社区消费经济增长,积极引导消费升级,将带动和促进物业管理的市场本身乃至更大区域的市场经济发展。